Чем опасны инвестиции в апарт-отели

Отвечаем на самые распространенные и типичные вопросы об инвестициях в апарт-отели — сегодня это один из самых перспективных и надежных форматов недвижимости

«РБК-Недвижимость» начинает публикацию серии материалов на тему получения рентного дохода с помощью апарт-отелей. Основой этих статей станут интервью с частными инвесторами, которые уже вложили деньги в апартаменты сети YE’S от ГК «Пионер».

…многофункциональный комплекс с сервисными апартаментами, бизнес-центром, торговым и/или развлекательным пространством (ресторан, бассейн и фитнес-клуб и др.).

Этот формат широко распространен в мировых столицах и мегаполисах с высоким уровнем деловой активности. Апарт-отели часто интегрированы в транспортную инфраструктуру города.

Номера (юниты) в таких отелях продаются, в них можно либо жить самому, либо сдавать в аренду (самостоятельно или через управляющую компанию).

Ярким представителем таких комплексов в России является сеть апарт-отелей YE’S, созданная ГК «Пионер» в 2011 году. Текущий номерной фонд сети YE’S составляет 4,5 тыс.

апартаментов — два проекта в Санкт-Петербурге (YE'S Marata и YE'S Hoshimina), один по франшизе в Казахстане (YE'S Astana) и три в Москве (функционирующий YE’S Mitino и строящиеся YE’S Technopark и YE’S Botanica).

Начнем с представления частных инвесторов, которые согласились рассказать о своих мотивах приобретения недвижимости.

«Думаем, что поколение каршеринга будет жить в наших апартаментах»

Чем опасны инвестиции в апарт-отели

Ольга и Игорь Митрофановы

Ольга и Игорь Митрофановы воспитывают двоих детей 10 и 15 лет и ведут совместный бизнес — занимаются поставками современного оборудования и техники для стоматологов. В свое время купили сыну и дочке две квартиры в ЖК «LIFE-Ботанический сад».

Обе квартиры — с отделкой и мебелью, ждут совершеннолетия детей, в аренду их не сдают. Квартиры расположены друг напротив друга: «Они могут из окон каждый день приветствовать друг друга», — говорят родители.

Покупка сопровождалась церемонией — подарили дочери на ее 15-летие символический золотой ключик, а потом показали и саму квартиру. Еще одной семейной инвестицией стали апартаменты в YE’S Botanica. Эти апартаменты Митрофановы планируют сдавать.

К такой покупке семью в 2020 году подтолкнуло падение рубля — надо было срочно сохранить свои сбережения.

Инвестиция: двое апартаментов Standard 27,6 кв. м в YE’S Botanica

«После того как мы инвестировали в квартиры для детей и теперь спокойны за их будущее, нам очень понравилось предложение вложить деньги в покупку номера в апарт-отеле.

Это следующая ступенька с «Пионером», то есть компания настолько вошла в доверие к нам, что мы, не зная формата, все-таки сделали шаг и приобрели апартаменты с гостиничным сервисом.

Считаем, что это лучшая инвестиция. Скажем так: через какое-то время нужно отходить от бизнеса и больше времени уделять спорту, путешествиям.

И апартаменты «Пионера» станут фундаментом, подушкой финансовой безопасности.

Мы в семье больше зависим от курса валюты, а не от пандемии. Мы работаем в основном с европейскими производителями, в нашей сфере бизнеса практически ничего нет российского. И понимаем, что в то время когда рубль обесценивается, покупка апартаментов нужна, чтобы сохранить свои инвестиции.

К покупке подтолкнуло то, что проект YE’S Botanica качественный, расположен в важной локации, рядом и метро, и МЦК, и выставочный центр на ВДНХ, и парк. Формат жилья, в который мы вложились, классный, компания-застройщик предусмотрела все.

Мы «живем» на работе 13 часов, кто-то добирается до офиса час-два, вечером еще час-два — получается, что возвращаешься домой только для того, чтобы немного расслабиться и выспаться. Апартаменты пусть небольшие, скорее, это формат такого студенческого жилья, холостяцкой жизни, апартаменты современного человека.

Можно спуститься в ресторан, в фитнес-клуб, подняться в номер и просто выспаться, привести себя в порядок, а утром проснуться, выпить кофе и также поехать на работу. То есть формат идеальный!

Кто арендует? Наверное, холостяки. Мы считаем, они — люди будущего. Принятие решения о покупке связано с пониманием нового поколения, которое берет в аренду машину, каршеринг — это же новый формат абсолютно.

Студенты говорят так: «Я никогда не буду покупать машину, потому что сегодня хочу ездить на одной, завтра — на другой, послезавтра у меня нет денег и я ее не беру». Здесь нужно понимать новое поколение и технические возможности нового мира.

Вот мы и думаем, что поколение каршеринга будет жить в наших апартаментах».

«В первую очередь это был бюджет, а во-вторых — концепция»

Чем опасны инвестиции в апарт-отели

Наталья Полякова, 27 лет, замужем, двое детей. Недавно с мужем и детьми переехала в ЖК бизнес-класса «LIFE-Ботанический сад». Тогда же Наталья обратила внимание на стройку рядом со станцией МЦК «Ботанический сад» — это оказался апарт-отель «YE’S Ботанический сад» от ГК «Пионер». «Этот проект мне понравился сразу», — рассказала Наталья. Чуть позднее со своей мамой они выступили инициаторами покупки здесь одного апартамента. Деньги взяли от продажи квартиры мамы. Зачем? Чтобы обеспечить стабильным доходом сначала старшее поколение семьи, а потом и детей. История Натальи — поразительный пример долгосрочного финансово-жилищного планирования для разных поколений одной семьи.

Инвестиция: апартаменты Standard 27 кв. м в YE’S Botanica

«Мы сдавали квартиру в старом жилом фонде. Жильцы планировали съезжать. Я решила, что это невыгодное вложение средств. Необходимо было вкладывать в ремонт дополнительные средства, ну и в целом ценник стал падать на аренду.

Поэтому мы стали искать более комфортные варианты и способ сократить контакты с арендаторами. Рассматривали идею бизнеса с апарт-отелями. Достаточно быстро продали квартиру и хотели уложиться в ту же сумму.

В первую очередь это был бюджет, а во-вторых — концепция, которая нас привлекала.

[Куда еще инвестировали? ] Нас пытались привлечь к другим вариантам инвестиций — акциям, депозитам и т. д.

Когда мы продавали вторую квартиру, маму это не заинтересовало как способ получения дохода, ей было бы сложно в этом разбираться.

А при инвестиции в недвижимость, апарт-отель, она понимала, что это при необходимости и жилье, и дополнительный доход. То есть здесь больше ее потребностей покрывается».

Чем опасны инвестиции в апарт-отели Чем опасны инвестиции в апарт-отели Чем опасны инвестиции в апарт-отели Чем опасны инвестиции в апарт-отели Чем опасны инвестиции в апарт-отели Чем опасны инвестиции в апарт-отели Чем опасны инвестиции в апарт-отели Чем опасны инвестиции в апарт-отели

«Мы хотим сюда переехать и сами пожить здесь какое-то время»

Татьяна с мужем переехала в Москву из Крыма два года назад. В столице работает программистом в крупной IT-компании.

В свое время семейная пара купила в Крыму 100-метровую квартиру. Но пожить в ней так и не пришлось — жилье оказалось слишком большим для семьи из двух человек, ремонт требовал больших средств.

Потом жизнь сложилась так, что потребовался переезд в Москву. Деньги от продажи крымского жилья вложили в покупку номера в апарт-отеле у станции МЦК «Ботанический сад».

Здесь же семейная пара присматривает коммерческие помещения — для бизнеса.

Инвестиция: апартаменты Standart 27,7 кв. м в YE’S Botanica

«[Зачем инвестировать в апарт-отель? ] Вообще, мы хотим сюда переехать и сами пожить здесь какое-то время. В дальнейшем хотим еще купить апартаменты: сдавать одни, а проживать в других. Эти апартаменты мы купили в самый пик пандемии, когда не было возможности выходить из дома и все оформлялось онлайн.

У станции МЦК «Ботанический сад» очень удобные транспортные развязки. Решили, что Ботанический сад плюс еще четыре парка рядом — восхитительно! К тому же шикарный вид, можно выбрать любой этаж — и вся Москва практически на ладони, центральная ее часть.

[Какие главные критерии при покупке апартаментов? ] Первое — они недорогие. Второй момент — располагаются всегда на очень интересных территориях.

И парковая зона, и транспортная развязка, и МЦК, и метро — все поблизости, не нужно далеко ходить. Плюс — большинство апартаментов строятся вместе с бизнес-помещениями.

То есть помимо апартаментов можно еще успеть купить и бизнес-помещение. Все находится рядом, в удобной доступности».

«В Москве есть такая база, где можно остаться, если работа поздно заканчивается»

Аркадий Иноземцев — глава многодетного семейства. Вместе с женой воспитывают пятерых детей. Живут в собственном доме в подмосковной Дубне. В прошлом семья несколько раз переезжала в Подмосковье из квартиры в квартиру. Вместе с ростом семьи потребовалось жилье побольше — так и переехали в собственный коттедж.

В новом доме, кстати, еще живут собака и два кота. Чтобы содержать такую большую семью, Аркадию приходится часто бывать в Москве — он работает в компании, которая занимает лидирующие позиции на рынке информационной безопасности для крупных предприятий. Покупка апартаментов в центре столицы для Аркадия — вариант «квартиры для пиджака».

Инвестиция: апартаменты Standard 27,6 кв. м в YE’S Botanica

«Апартаменты будут использоваться как база. Я думаю, что эта модель достаточно распространенная, когда люди живут за городом, а в Москве есть база, где можно остаться, если работа поздно заканчивается, встречи, совещания. В будущем, конечно, если все сложится хорошо, она будет использоваться как средство дополнительного дохода.

Почему YE’S Botanica? Основное преимущество — уникальная транспортная доступность. Это подходит под мои задачи просто изумительно. По роду деятельности мне не требуется постоянное присутствие в офисе, но в течение дня может быть много встреч. И, собственно, возможность работать из дома и с минимальными временными затратами перемещаться в любую точку Москвы — становится ключевым.

Подошло время, когда у меня появилась возможность распорядиться деньгами. И, в общем-то, по нынешним временам я не считаю правильным долго принимать решения. Так весь рынок действует. Параметр time to market очень важен. Пока оттачиваешь продукт до идеального состояния, взвешиваешь все за и против, время может уйти».

Как заработать на покупке и аренде офисов в комплексе «YE’S Технопарк»

Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни

Чем опасны инвестиции в апарт-отели

В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.

  • Апартаменты бывают двух типов, но я бы сказал, что даже трёх:
  • 1. Жить самому
  • 2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно
  • 3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)
  • Я пробегусь по первым двум и подробно остановлюсь на третьем.
  • 1. Жить самому
  • Если вам не нужен детский сад, школа, районная поликлиника, но вы хотите жить в центре или купить «жильё» дешевле — это ваш формат.

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: стоят дешевле квартиры, часто продаются с отделкой, не нужно «прописывать» арендаторов, совсем нет или гораздо меньше проблем с соседями при сдаче посуточно.

Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.

Читайте также:  Договор аренды гаража на срок менее года - бланк образец 2020

Для того, чтобы освободить собственников от забот, существует управляющая компания (управляющий, консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, найти честного управляющего проблематично.

Обычно за свои услуги управляющий берет 20-30% выручки от аренды номера. Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку и т.п., а также коммунальные услуги по счетчикам.

Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше. При посуточной сдаче критически важна честность управляющего: чтобы он не сдавал апартаменты в аренду в тайне от собственника.

Помимо работы за проценты, некоторые управляющие предлагают доходные программы. Управляющий берет в аренду апартаменты и сам сдает их сколько хочет, а собственнику платит установленный % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить апартаменты через 5 лет.

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

В таком формате апартаменты (т.е. номера) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (отеля). Собственник лишен возможности сдавать их самостоятельно. Управляющая компания предлагает собственнику работать за % от выручки (25-30%) или по доходной программе.

Выручка

Выручка зависит от локации апарт-отеля. Предпочтительно, чтобы он располагался в 5-10 минутах ходьбы от центра или от метро (не очень далеких от центра станций).

На выручку влияет сезонность. Например, в Санкт-Петербурге самые большие цены и заполняемость номеров с мая по июль.

Но далеко не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость больше (например, 90%), а несезон меньше (например, 30-60%). В среднем по году от 60% до 80% в зависимости от отеля и стараний управляющего.

На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м. — это совсем маленький номер эконом-категории, от 20 кв.м. уже идет комфорт. Категория предполагает соответствующий ремонт и оснащение номера.

Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) от аренды номера до 20 кв.м. в СПБ может составлять 40-55 тыс. руб. Здесь и далее берем для расчетов номер до 20 кв.м.

Расходы

Из выручки нужно вычесть расходы. Они включают в себя эксплуатацию номера (например, 200 руб./кв.м.), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тыс. руб. в год.

Учтите, что номер при посуточной сдаче подвергается ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно раз в 5-7 лет ремонтировать. На ремонт может потребоваться 300-600 тыс. руб. и более. Эти суммы нужно распределить по годам при подсчете доходности инвестиций в номер.

Не нужно забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это уж точно предпринимательская деятельность. Налоговая о вас непременно узнает из данных Росреестра. Поэтому нужно регистрировать ИП или ООО.

Если выручка небольшая (меньше 700-900 тыс. руб.), то лучше платить 6% с дохода. Если больше, в т.ч. когда сдаете несколько номеров, то лучше взять патент на аренду (ок. 50 000 руб. в год).

Помимо налога 6%, нужно заплатить страховые взносы 28 000 руб. + 1% с дохода, превышающего 300 000 руб.

А… самое главное: 25% от выручки управляющему. Но он себя не обидит: первым возьмет свое вознаграждение, затем оплату эксплуатационных расходов, а уж потом выплатит вам.

Доходность

После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).

Но не нужно забывать про рост стоимости номера. От котлована до сдачи в эксплуатацию она вырастает на 20-30%. А затем растет по рынку. Я бы закладывал рост на уровне инфляции, т.е. 3% сейчас.

С учетом более низкого роста стоимости номера, общая доходность инвестиций в номер апарт-отеля может составлять до 12% в год.

Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже.

С выходом на рынок апартаментов инвестиции в квартиры становятся менее интересными: кто захочет получать 3-4% в год по квартире, если есть доходность по апартаментам в разы выше и без хлопот.

Многие граждане путают инвестиции в квартиру и психологическое успокоение. Если вы покупаете квартиру, чтобы была (зато надежно, стабильно и в кризис не пропадет), а доходность/возврат инвестиций не считаете, то это уже не инвестиция. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.

Но оставим психологию для психологов. Наша цель получить бОльшую доходность с меньшим или тем же риском, разбогатеть по-простому. Для этого больше подходят апартаменты.

Цены

Рассказывать публично, где и у кого купить апартаменты я не буду, так как агентом не являюсь и за рекламу мне не платили. Моим клиентам я предоставил подробные расчеты по одному объекту для ознакомления.

На стадии строителства маленькие студии (14-16 кв.м.) можно купить за 2,5 млн. руб., 20-22 кв.м — 3-3,5 млн. руб. Где то может быть дороже, но диапазон понятен.

Подводные камни Чем опасны инвестиции в апарт-отели

1.  Апартаменты могут быть не построены

Это главный риск. Вспомним обманутых дольщиков.

  1. 2.  Неудачное расположение апартаментного комплекса
  2. Гостей и выручки будет мало.
  3. 3. Нечестная управляющая компания

Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.

Про тайную сдачу в аренду апартаментов я уже писал.

4. Халатный прием гостей: плохая уборка, невежливость и т.п.

5. Завышенные тарифы на эксплуатацию номера

Как бы без дохода не остаться. Смотрите отзывы о существующих объектах управляющей компании.

Как не попасть на мель:

  • апартаменты при покупке нужно выбирать тщательно, делать сравнительный анализ и подробные расчеты самостоятельно, не верить расчетом застройщиков слепо
  • проверять управляющую компанию

Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит

В связи с высокими ставками по кредитам даже на апартаментах не работает. Да, возможно, ежемесячный арендный доход будет превышать выплаты по кредиту.

  • Но есть проблемы:
  • 1. 2 года ожидания строительства
  • Вы отдадите деньги, будете платить ипотеку каждый месяц, а дохода не будет
  • 2. При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не 15%, а 40-50%

Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.

Таким образом, вы вложите своих средств в ипотеку 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосаке по бесплатному приобретению недвижимости в кредит.

Поясню: Кийосаки вкладывает 10% первоначальный взнос, аренда покрывает ипотечный платеж, а первоначальный взнос он выводит путем рефинансирования кредита.

А именно, делает ремонт, стоимость недвижимости повышается, и он увеличивает сумму кредита на размер повышения стоимости. Увеличение кредита снимает со счета.

Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.

Выводы:

  • апартаменты — современный формат вложения в недвижимость с доходностью до 12% годовых
  • апартаменты гораздо выгоднее квартиры и депозита
  • более удобно, когда сдавать апартаменты в аренду будет за вас управляющая компания
  • тщательно выбирайте апартаменты и делайте расчеты самостоятельно
  • бесплатно приобрести апартаменты по схеме Кийосаки не получится
  • приобретайте апартаменты на свои, иначе доходность ваших инвестиций будет ниже, вы недозаработаете

Стоит ли покупать апартаменты с целью инвестиций?

Еще несколько лет назад апартаменты отпугивали потенциальных покупателей, поэтому и цены на этот формат были очень привлекательные.

Сейчас многие инвесторы посмотрев на то, сколько заработали рискнувшие «первопокупатели» такого формата, стали относиться к апартам с бОльшим доверием, хотя при прочих равных всё равно предпочитают вкладывать средства в жилые комплексы.

Сегодня интернет-портал «НовостройСити» решил разобраться можно ли заработать на апартаментах и какие риски ждут при их покупке.

Меньше «вход», надежно и разнообразно

Лично мне очень нравится этот сегмент недвижимости. Во-первых, стоимость такого объекта ниже, во-вторых, расположение часто даже лучше, чем у ЖК, а в-третьих, есть многообразие планировочных решений. Но обратимся за мнением непосредственно к участникам рынка.

У многих потенциальных покупателей недвижимости было предвзятое отношение к апартаментам, так как они неверно считали, что такой объект менее защищен законом и есть возможность «вписаться» в недострой.

Но, как поясняет Мария Могилевцева-Головина, директор  по продукту «Сити-XXI век», с 1 июля 2019 г.  застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов.

«Девелопер не может привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования, это определенная гарантия для инвестора, которая регулируется законодательно», — утверждает она.

  Так что на стадии покупки апартов никаких отличий с квартирами нет. Инвестор также защищен законом. Но, конечно, если вы нашли объект, который продаётся по другой схеме, откажитесь от покупки.

Еще одно преимущество — локация. Откуда вообще появился формат апартаментов — из статуса земли. В Москве столько привлекательных площадок, на которых нельзя построить жильё, вот и стали строить апартаменты. «Специально созданные под сдачу в аренду проекты – располагаются в удобных локациях, в непосредственной близости от метро.

Многие жилые проекты разместить таким образом, в принципе, невозможно — по градостроительным нормам, а к апартаментам, как ко временному жилью, градостроительные требования ниже.

В результате этот тип недвижимости обладает хорошей ликвидностью и, благодаря высокой арендной плате, приносит инвестору доход больший, чем квартиры», — замечает Гавриил Королев, директор департамента недвижимости Инвестиционной группы «РВМ Капитал».

Чем опасны инвестиции в апарт-отели

Сколько можно заработать?

Главное преимущество апартаментов перед квартирами — цена. «В среднем разница в стоимости составляет от 20 до 40% в зависимости от класса проекта и его местонахождения», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

  Апартаменты стоят существенно дешевле, а это значит, что и первоначальный взнос на такую покупку будет ниже.

При этом, как подчеркивает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», апартаменты и квартиры в среднем показывают одинаковые темпы роста, поэтому разница в стоимости сохраняется в течение всего строительства: со старта продаж и до введения объекта в эксплуатацию.

Однако инвестиционный рост зависит как и всегда: от локации и характеристик самого проекта, не важно квартира это или апартамент. «В некоторых комплексах стоимость апартаментов с момента выхода на рынок и после ввода в эксплуатацию может возрасти на 20-25% и выше.

Так, на старте продаж RED7 в конце 2018 года, например, минимальная стоимость апартаментов составляла 10,86 млн рублей, сегодня, спустя 2 года, она начинается уже от 14,9 млн рублей.

А минимальная сумма за 1 квадратный метр сегодня составляет 620 000 рублей», — приводит пример Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

Читайте также:  Документы для вступления в наследство в 2019: полный перечень

Отсутствует разница в форматах и при сдаче объекта в аренду. «Покупка апартаментов для сдачи в аренду – достаточно интересный и выгодный инструмент для вложения денег — считает Сергей Ковров, руководитель департамента отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

Продаются они на 15-20% дешевле аналогичной квартиры в окружающей застройке, а сдаются по такой же цене». По его мнению, арендатору не важен статус помещения – жилое/не жилое. С равной долей вероятности он может выбрать для съема, как апартаменты, так и квартиру.

«В любом случае он получит равнозначный либо более высокий класс жилья – по планировкам, техническому и инженерному оснащению, инсоляции, освещению и многому другому.

Таким образом, если нормальный срок окупаемости квартиры при сдаче ее в аренду составляет 15-17 лет, то по сегменту апартаментов этот срок может быть 8-10 лет», — отмечает эксперт.

«Есть ряд инвестпродуктов – апарт-отели и сервисные апартаменты, которые могут обеспечить до 8-15% годового пассивного дохода, например, наш новый бутик-отель Vertical BW Signature Collection или сервисные апартаменты Yes от ГК «Пионер», — отмечает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management. В апарт-комплексе «Движение. Тушино», который тоже является апарт-отелем с управляющей компанией, по оценке Ольги Тумайкиной,  доходность составляет до 13% годовых.

Чем опасны инвестиции в апарт-отели

Нет прописки, выше налог, ипотечная ставка и коммуналка

Прочитав всё выше сказанное, не торопись бежать оформлять сделку покупки апартаментов. Есть и другая сторона такой инвестиции, которую обязательно нужно знать. «Основной минус в том, что в юридическом смысле это не квартира.

В правовом поле апартаменты считаются самостоятельным объектом недвижимости, который относится к нежилым помещениям, но пригодных для временного проживания», — рассказывает Ольга Тумайкина.

В целом для вас как для инвестора это не должно иметь большого значения, но если вы решите апартаменты продать, а не сдавать в аренду, то такой фактор может отпугнуть часть потенциальных покупателей.

Статус нежилого помещения тянет за собой целую вереницу последствий: коммунальные платежи выше, ипотечная ставка тоже, нельзя использовать материнский капитал, выше налог на имущество. Впрочем, с повышенным налогом нужно еще разобраться.

Апартаменты бывают нескольких типов: в составе офисных центров и гостиничного типа. Как поясняет Олег Ступеньков, руководитель брокерско-консалтинговой компании ТОП Идея, если это комплекс апартаментов в составе офисных центров, собственник оплачивает 2% от кадастровой стоимости.

Выходит существенная сумма и покупатели часто отказываются от покупки таких апартаментов именно по этой причине. «Если же мы говорим об апартаментах гостиничного типа, ежегодный налог на них составляет 0,5% от кадастровой стоимости.

Принимая внимание тот факт, что кадастровая стоимость апартамента оценивается значительно ниже кадастровой стоимости квартиры – выходят те же затраты, что и на квартиру», — заключает он. 

Как объясняет Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент», еще один повод волноваться — для нежилой недвижимости нет утвержденных единых тарифов на водоснабжение и электроэнергию.

«Поставщики имеют возможность продавать энергоресурсы в этом сегменте по высоким рыночным ценам, и для апартаментов стоимость начисляется по такому же тарифу. Точные цифры указать сложно, так как каждый объект подписывает индивидуальный договор с компаниями-поставщиками.

В среднем можно сказать, что владельцы апартаментов переплачивают по сравнению с собственниками квартир в 2 – 2,5 раза», — говорит она. Кроме того, на этот вид собственности не распространяются льготы.

«То есть и пенсионеры, и инвалиды, и многодетные семьи будут платить полную стоимость налогов и обслуживания», — уточняет эксперт.

Застройщики апартаментов не обременены строительством инфраструктуры. Однако если обратиться к конкретным проектам станет ясно, что девелоперы понимают, что для повышения интереса к своим проектам без инфраструктуры не обойтись. В каких-то комплексах вариативность даже выше, чем в жилых.

В составе апарт-комплекса HILL 8 апартаменты, два этажа помещений для офисов и стрит-ритейла, монобрендовый ресторан, салон красоты, фитнес-клуб, услуги консьерж сервиса 24/7.

На первых этажах MainStreet запроектированы некоммерческие помещения под обширную инфраструктуру: ресторан и винотеку, зал для занятий йогой и спортом, кафе и салоны красоты и проч.

А так как многие проекты являются «точечной» застройкой то, как правило,  мест в детских садах и школах всё равно хватает. Платные детские сады и другие образовательные центры для детей в апартах не редкость, а школ, конечно, не предусмотрено.

Сейчас постоянно ходят разговоры о том, что апартаменты станут жильём, а это значит стоимость апартов повысится после изменения статуса. Однако точно неизвестно произойдет ли это и каких именно проектов коснется, если вдруг изменения в законодательстве всё-таки примут, поэтому на этот фактор лучше во внимание не принимать.

Ловушка доходности: почему невозможно получить от апартаментов доход больше 15%

Девелоперы, работающие в сегменте апарт-отелей, разворачивают перед потенциальными покупателями доходные программы, одна краше другой. 15%, 17%, 20% годовых! Это при том, что отечественные банки готовы принять ваши денежки максимум под 7-7,5%. Отнимем официальную инфляцию (4,5%) – что останется? Слезы… Тем более, что в апарт-комплексе есть шанс заработать и на удорожании объекта.

Срок окупаемости апартаментов — 6,6 лет

Недавно в рассылке пришло письмо от компании «Р-Фикс». Эксперты фирмы задались целью сравнить доходность апартамента и обычной квартиры. Что получилось. Юнит площадью 23,4 кв.м обойдется покупателю в 1,9 млн рублей. После ввода в эксплуатацию номер будет приносить владельцу 42 000 в месяц (при загрузке 60-70%). В год – 504 000 рублей.

Затраты: 18 042 в месяц, 216 504 в год. Прибыль до уплаты налогов – 287 496. Ну, допустим, придется создать ИП и отдать 6%. И еще потратить сколько-то на бухгалтерию. Все равно остается круглая сумма. Срок окупаемости – 6,6 лет. А «единичка» такой же площади и стоит дороже (2,1 млн рублей) и окупаемость – более 12 лет. Заманчиво? – еще бы.

Нюансы доходности апартаментов

В перечне затрат подсчитаны расходы на услуги управляющей компании (20%), комиссия системам бронирования, расходы на содержание, а также плата за коммунальные услуги. Но смотреть надо не на то, что есть, а на то, чего нет. А нет, например, налогов.

Имущественный налог на квартиру – 0,1% от кадастровой стоимости. На апартаменты – от 0,5 до 2%. В Петербурге, по словам юристов, для апартов обычно используется ставка 0,1%. Но если налог на жилье ни одна вменяемая власть трогать не будет, то с апартаментами – другая история.

В общем, не то чтобы сильно дороже, но риски выше. Это, кстати, относится не только к налогам.

При сравнении доходности квартир и апартов аналитики чаще оперируют в первом случае – ставками долго- или среднесрочной аренды, во втором – краткосрочной. Дело даже не в этом небольшом лукавстве, а в износе. «Краткосрочка» требует регулярного текущего ремонта: выше износ. Мебели, оборудования, инженерных систем.

И ладно еще текущий ремонт – а если капитальный? В многоквартирном доме все просто: либо попали в городскую программу, либо нет. А в апарт-отеле решение будет приниматься собранием собственников (ТСН).

И что делать с теми, кто не согласен и платить не готов? Как заметил серьезный эксперт Блейк Андерсон-Бунтз, гендиректор компании Hospitality Management, истинные проблемы апартов начнут проявляться лет через пять-семь, когда подойдет срок серьезного ремонта.

Далее: регулирование. На сером «квартирном» рынке есть, конечно, свои неприятности. Например, власть регулярно грозит начать отлов квартировладельцев, сдающих жилье в аренду без уплаты налогов. В Москве почти уже начали, опираясь на «стук» соседей. В Петербурге несколько лет назад даже подписали трехстороннее соглашение: Смольный, ФНС и Росреестр. И — что? И все.

А вот в сегменте апартаментов возможностей побольше. Сдача в аренду без наличия «звезд» — статья, оказание услуг «не соответствующих требованиям безопасности» — аналогично, отсутствие «антитеррористического паспорта» — тоже жди неприятностей.

Вроде бы всем этим должен заниматься управляющий. Ну, а если УК решит, что с нее хватит, и тихо сольется с объекта – к кому обращаться за недоплаченными доходами? Здесь хорошо бы посмотреть в раздел «гарантии».

Но опрошенные нами участники рынка на этом пункте тихо отводят глаза…

Чем опасны инвестиции в апарт-отели

Кстати, о «звездах» стоит упомянуть отдельно. Есть такая милая процедура – прохождение классификации. Приедут эксперты и по нескольким десяткам пунктов определят, на сколько «звезд» претендует данное конкретное заведение.

Если кто не в курсе, на тысячу номеров положено иметь 16 постов ресепшн… И если начнут придираться – вполне могут выдать бумагу не на три «звезды», а на две. Или вовсе на одну. С соответствующим понижением во всех рейтингах и на сайтах.

Куда в этом случае денется обещанная доходность? Поползет вниз… О том, что ждет сооружения, вообще не прошедшие классификацию (есть и такие проекты), даже упоминать не будет – грустно это. Там речь не о доходе, а о постоянном проживании на не очень понятно каких правах…

О перспективах апарт-отелей в России

Раньше это было вполне возможно: купить воздух в котловане и продать готовый объект. В комплексе VALO пару лет назад, на старте проекта, юниты продавали по 1,8–1,9 млн рублей, сейчас они стоят 3,2–3,3 млн.

Аналогичная история – в МФК Salut! Но такие комбинации проходят только с надежными проектами. (Оптимистам советуем заглянуть в историю проекта МФК «Виват» (WINGS апартаменты на Крыленко). А сегодня определить, кто из них надежный, кто нет – задача непростая.

И дело даже не в репутации застройщика. Ну, кто мог предположить, что законодатель фундаментально накосячит и что с 1 июля Росреестр (именно в Петербурге, в Москве все ровно) перестанет регистрировать ДДУ по апартам? (Мы недавно писали об этом).

И если ситуация затянется – поплывут сроки реализации проектов. Причем как раз у самых законопослушных.

И что-то подсказывает, что это далеко не последний сюрприз от нашего законодателя. Регулирование в сфере апартов еще не устоялось. А опыт подсказывает, что неизбежные изменения вряд ли улучшат ситуацию. Как говорят страховщики морских перевозок, невозможно предусмотреть все «неизбежные на море случайности».

Есть, конечно, и плюсы. Растущий турпоток, например. В прошлом году Петербург принял 8,2 миллиона туристов, из них почти 4 миллиона – иностранцы. В первом полугодии 2019-го – рост на 15% к прошлогодним показателям. Правда, качество туристов падает.

Читайте также:  Налог на имущество в 2020 году: расчет, льготы, ставки, сроки уплаты — Контур.Бухгалтерия

Некоторые эксперты уверены, что в ближайшее время китайцы начнут скупать номера в апарт-отелях блоками… Для последующей сдачи своим. Последствия такой экспансии (например, для непосредственных соседей) корректному расчету не поддаются. Предстоящий запрет на хостелы в жилых домах дополнительно создаст дефицит мест размещения. И вроде бы должен способствовать росту арендных ставок…

Тем не менее опрошенные нами эксперты считают, что 12-15% — это потолок доходности для сервисных апартаментов. И то: при входе в проекте на старте и при совпадении ряда других условий.

Так что рекомендуем потенциальным покупателям с двойной внимательностью оценивать наиболее «сладкие» и заманчивые предложения.

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

«Гарантированная доходность. Возможность заработать 10% (12%, 15%, 17%) годовых. Недвижимость как надежный актив. Лучше, чем депозиты и ценные бумаги. Инвестор пассивно получает доход от аренды», – примерно так выглядит реклама инвестиций в российские апарт-отели. Здесь есть проблема – но не в самой недвижимости, а в раскрытии рисков.

Сервисные апартаменты в мире – небольшой, но быстрорастущий сегмент рынка недвижимости. Их выбирают для размещения сотрудников корпораций, они интересны туристам. На этот рынок пришли крупные гостиничные бренды. К 2018 г., по данным Global Serviced Apartments Industry Report, насчитывалось более 1 млн апартаментов в 160 странах.

На развитых рынках рост сегмента поддерживают вложения фондов, которых привлекает более высокая доходность по сравнению с гостиничной недвижимостью.

Но эта премия отражает более высокий уровень риска, ассоциированный с сектором, включая недостаточную прозрачность самого продукта, нехватку данных для сравнения и узнаваемых брендов (данные JLL).

Уменьшение рисков по мере решения этих проблем в последнее время закономерно приводит к выравниванию доходности.

 Самый яркий и свежий пример на рынке арендуемой коммерческой недвижимости – WeWork. Стартапу удавалось показывать бешеный рост объемов аренды, привлекать крупных венчурных инвесторов и не раскрывать реальную информацию о своем бизнесе.

Момент истины наступил перед IPO, когда в проспекте эмиссии стали видны многочисленные проблемы компании.

Например, по информации WSJ, вопросы Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) вызвал используемый компанией показатель доходности (contribution margin), который комиссия посчитала вводящим в заблуждение инвесторов.

Комиссия также усомнилась в прогнозе 100%-й заполняемости офисных пространств, который компания первоначально указала в проспекте эмиссии. Результат: разочарование и иски инвесторов, потеря почти $40 млрд капитализации, отмена IPO, уход CEO, рекордный квартальный убыток, увольнение сотрудников и экстренное сокращение расходов.

Особенность российского рынка заключается в зависимости от частных клиентов как источника инвестиций в недвижимость. Например, на рынке жилья доля собственных средств населения при финансировании приобретения недвижимости составляла 44% по сравнению с 5% в мировой практике (данные ДОМ.РФ). Тот же подход в случае с коммерческой недвижимостью приобретает странные формы.

Покупка нежилых помещений в строящемся гостиничном комплексе или многофункциональном общественно-деловом центре (именно ими формально являются апартаменты) само по себе является рискованной инвестицией.

К этому добавляется еще и риск оператора (управляющей компании) апарт-отеля.

Позиционирование такого вложения как надежного финансового инструмента для розничного инвестора, не говоря о приобретении актива в кредит, можно рассматривать как случай misseling'а.

Общаясь с девелоперами апарт-отелей, можно понять их логику в стремлении во что бы то ни стало получить средства на достройку объектов, а для этого использовать привлекательные для простых россиян показатели возможного дохода. Тем более что ограничения по рекламе минимальны: указать наименование застройщика/строящегося объекта и место размещения проектной декларации.

Это сильно отличается рекламы финансовых услуг, когда жестко ограничиваются случаи гарантий или обещаний доходности, установлены требования по расчету доходности, максимальному раскрытию информации об условиях оказания услуг, расходах и рисках, связанных с инвестированием на финансовом рынке. Маскируясь под финансовый инструмент, вложения в апарт-отели одновременно лишены всей этой системы, защищающей права инвестора. Однако голых цифр доходности у нас традиционно достаточно, чтобы инвесторы несли деньги.

Впрочем, к цифрам также есть вопросы. Недостаток полной и достоверной информации об условиях вложений и деятельности апарт-отелей ведет к креативности в расчете показателей доходности, которые навязчиво демонстрируются потенциальным инвесторам.

В оценке объема инвестиций может фигурировать только стоимость приобретения недвижимости по ДДУ без вложений в мебель, первоначальный ремонт и пр. Налоги, расходы на деятельность ИП, статус которого стоит оформить инвестору-арендодателю, и еще ряд расходов также могут упускаться.

Расчет доходов базируется на субъективных (но всегда оптимистичных) предположениях как о ставках аренды апартаментов, так и о их заполняемости. Игнорируется вопрос изменения рыночной стоимости апартаментов, а также их амортизации.

Гарантии выкупа апартаментов и выплаты дохода ставят лишь вопрос о финансовой устойчивости гаранта.

Безусловно, примеры вовремя достроенного качественного апарт-отеля с отличной локацией и профессиональным оператором, выстроившим сервис и отношения с корпорациями и системами бронирования и обеспечивающим стабильную заполняемость по высоким ценам, вполне реальны. Но, как мы видим, на российском рынке недвижимости возможны и другие варианты. Неслучайно понадобился переход на продажу новостроек через счета эскроу для защиты дольщиков.

Что можно было бы сделать в случае с инвестиционными апартаментами? Раскрывать верифицированные показатели деятельности апарт-отелей по всему рынку: заполняемость номеров, средняя цена номера, доходность на номер и пр.

Принять обязательства по раскрытию условий инвестиций и рисков, расчету доходности (аналогично, например, GIPS), а также финансовой отчетности операторов. В выигрыше от достоверной и полной информации будут не только инвесторы, но и сами апарт-отели, которые создадут условия для здоровой конкуренции и повышения доверия к сегменту.

На такой рынок могут прийти институциональные инвесторы и крупные мировые операторы сервисных апартаментов.

Еще одно направление – это упаковка апартаментов в нормальный финансовый инструмент через механизм фондов недвижимости.

Больше 10 лет назад в одной финансовой группе мы делали профильный ПИФ, повторяя инвестицию, знакомую большинству жителей России, – вложение денег на стадии строительства и продажа по более высокой стоимости после сдачи объекта на вторичном рынке.

Помимо защищенных прав пайщиков и ликвидности паев на бирже, добавленная стоимость такого продукта заключалась в отборе застройщиков и объектов командой управляющих и аналитиков, а также независимой оценке стоимости недвижимости. Арендуемые апартаменты стали бы отличным активом для подобных фондов.

Пока же особые чувства вызывает у меня реклама гарантированной (!) уже сейчас доходности от сдачи апартаментов отеля, который должен быть построен в 2022 г. Эти чувства усиливает печальный вид заброшенного пустыря, где должен вознестись будущий объект инвестиций, и который я часто наблюдаю, проезжая мимо на машине.

Обратная сторона медали: риски инвестирования в апартаменты — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru

Действительно ли апартаменты являются самым привлекательным инструментом для частных инвестиций, и о каких подводных камнях следует знать инвесторам, выяснял LIVING.

Рынок апартаментов растет как на дрожжах. «Если 3-4 года назад на рынке было всего несколько проектов, сейчас их больше 30», — подсчитал Илья Андреев, управляющий партнер Zenith PM.

К застройщикам апартаментов в прошлом году присоединились и компании, известные на рынке жилой недвижимости: RBI, «ПСК», «Строительный трест», «Группа ЛСР» и другие. Вместе с предложением вырос и спрос. По данным аналитиков апарт-комплекса VALO, в 2018 году было продано 4,8 тыс. апартаментов против 2,5 тыс.

в 2017 году, то есть почти в два раза больше. Особенно это касается сервисных апартаментов, то есть тех проектов, где юниты приобретаются инвесторами для дальнейшей сдачи в аренду, а не для собственного проживания.

Это и понятно: тогда как доходность от сдачи квартир в аренду снизилась до 5-6% годовых, от банковских депозитов – до 6-8% годовых, апарт-проекты обещают доходность минимум 9% годовых, а в некоторых – более 20% годовых. LIVING решил выяснить, так ли все радужно на этом рынке для инвесторов, как об этом рассказывают застройщики.

Нестабильное правовое поле

Как известно, специального закона, который бы регулировал рынок апартаментов, в российском законодательстве нет. И правительство – как федеральное, так и региональное – довольно часто поднимает этот вопрос, критикуя текущее положение дел на рынке.

В частности, в ноябре эту тему снова поднял врио губернатора Петербурга Александр Беглов. Он поручил депутатам выявить все объекты, «имеющие признаки апартаментов», после чего запретить их строительство.

«Властям не нравится в первую очередь то, что новые объекты существенно уплотняют застройку, увеличивают нагрузку на коммуникации, и вызывают недовольство жителей.

Возможно, ситуацию с апартаментами вызывают, в том числе, коллективные обращения жителей против уплотнения застройки, как, например, протесты против строительства ЗАО «Отель Введенский», — комментирует Александр Терещенко, директор по развитию оценочной компании «Апхилл» в Санкт-Петербурге.

Чиновники обеспокоены: население обманывают, навязывая «псевдожилье» без социальных объектов, в котором, до кучи, нельзя прописаться. Эксперты парируют: этих фактов никто не скрывает, и население уже давно осведомлено об особенностях формата. «Почти все потребители уже понимают, что в апартаментах невозможно прописаться, и что социальные гарантии на их владельцев не распространяются.

Это скорее вопрос контроля за рекламой и продвижением апарт-комплексов, чтобы не допустить введения покупателей в заблуждение. На этом можно было бы и закончить», — считает Илья Андреев, управляющий партнер Zenith PM. Эксперт считает, что запретить строительство апартаментов вразрез с текущим федеральным законодательством вряд ли получится, однако такая угроза все-таки существует.

Эксперты уверены, завершить текущие проекты застройщикам точно дадут. «В противном случае это приведет к появлению большого количества обманутых дольщиков, что будет противоречить майским указам президента РФ», — комментирует Александр Терещенко.

Еще одна опасность подстерегает рынок апартаментов с другой стороны. В 2018 году был принят 16-ФЗ, согласно которому все отели с количеством номеров больше 50 должны быть обязательно классифицированы по звездности до 1 июля 2019 года (а вообще все отели – до 1 января 2021 года).

Гостиницы, не имеющие соответствующего сертификата, сначала получают штраф, а потом – запрет на ведение деятельности. Эксперты предполагают, что апартаменты также могут попасть под раздачу. Во-первых, большинство апарт-комплексов в Петербурге строятся на землях, предназначенных под гостиницы.

Во-вторых, с точки зрения отчисления налогов все апартаменты по приказу Минэкономразвития отнесены к гостиницам. «Закон об обязательной гостиничной классификации поставит под угрозу существование апартаментов эконом-класса. Большинство из них не имеет требуемых законом помещений для персонала», — опасается господин Терещенко.

Как будет развиваться ситуация на самом деле, — еще один открытый вопрос.

Доходные обещания

Самый главный вопрос, который беспокоит большинство инвесторов, смогут ли апартаменты приносить ту доходность, которую анонсируют застройщики? Речь идет о сервисных апартаментах, которые ориентированы на продажу юнитов частным инвесторам. Схема проста: апартаменты сдает в аренду профессиональная управляющая компания, которая занимается и поиском арендаторов.

Ссылка на основную публикацию