Уступка прав требования по Договору долевого участия в строительстве, регистрация, образец

Последнее обновление: 26.01.2020

Уступка прав требования по Договору долевого участия в строительстве, регистрация, образецДоговор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ).

Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены.

То есть если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Ключевые положения закона ФЗ-214. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Уступка прав требования по Договору долевого участия в строительстве, регистрация, образецЕсли покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком.

 То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ.

Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры.

Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика.

Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком.

 Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Квартира vs. Апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки? – см. по ссылке.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Договору купли-продажи квартиры.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

Уступка прав требования по Договору долевого участия в строительстве, регистрация, образецПо закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Регистрация Договора уступки прав требования

Уступка прав требования по Договору долевого участия в строительстве, регистрация, образецГосударственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  • Зарегистрированный Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на первичном рынке жилья.

И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Читайте также:  Ходатайство на общежитие с места работы - Юридическая помощь

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Образец Договора уступки прав требования (цессии) по ДДУ можно скачать здесь.

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

Уступка прав требования по Договору долевого участия в строительстве, регистрация, образец

Нередко при возведении многоэтажных домов юридические, а также физические лица решаются заключить договор долевого участия(ДДУ) с целью последующей перепродажи. Соответственно совершается переуступка прав по договору долевого участия в строительстве и составляется соглашение.

Уступка прав требования по Договору долевого участия в строительстве, регистрация, образец

Что такое, нюансы договора

Договор переуступки прав представляет собой соглашение, составляемое между дольщиком и потенциальным покупателем. Дольщик – лицо, заключившее ранее соглашение об участии в долевом строительстве с застройщиком.

Он передает прерогативу требования насчет недостроенного имущества покупателю.

Стоит заметить, что передается именно преференция требования, а не право собственности, поскольку такового еще в действительности нет у самого дольщика.

При заключении договора следует обратить внимание на следующие моменты:

  • в соглашении должно быть зафиксировано изначальное основание переуступки, то есть указание на ДДУ;
  • фиксируется определенная сумма, а также порядок расчета;
  • нужно осуществить проверку документации застройщика, проследить как продвигается строительство;
  • обязательное нотариальное удостоверение соглашения уступки;
  • покупателю надлежит известить застройщика о подписанном соглашении. В противном случае у нового потенциального собственника строящегося жилья могут возникнуть довольно неприятные ситуации (например, по прерогативе истребования соответствия сроков возведения).

Законодательное регулирование вопроса

Процесс переуступки регламентирован в следующих НПА:

  1. В главе 24 ГК РФ рассматриваются условия уступки, ее форма, прописаны права и обязанности сторон сделки. В целом отношения по сделки регулируются нормами гражданского кодекса и самим текстом соглашения.

  2. Статья 11 №214-ФЗ установила порядок переуступки требований. Так, осуществить процедуру возможно во временной промежуток, начиная от госрегистрации ДДУ и до момента подписания передаточного акта сторонами.

    Если уступка совершается от юр лица, то оплата происходит исключительно после регистрации достигнутого соглашения.

Особенности договора переуступки и ее процедуры

Процедура и само соглашение обладают рядом характерных особенностей, которые следуют изучить перед подписанием соглашения:

  • риски для приобретателя будут небольшими, если основанием нового соглашения выступает непосредственно ДДУ. Образец такого соглашения можно скачать;
  • бывший дольщик несет ответственность перед будущим дольщиком исключительно по действительности переданных прерогатив, но не отвечает за качество итоговой недвижимости, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее. С такими вопросами надлежит обращаться к застройщику;
  • подписанное соглашение не прерывает действительность участия в долевом строительстве, а подразумевает лишь перемену лиц. То есть меняется потенциальный будущий собственник квадратных метров;
  • если уступающая преференцию сторона не оплатила расходов по ДДУ, то осуществляется и переход задолженности к новому владельцу. О перемене в данном случае в общеобязательном порядке уведомляется отвечающий за возведение здания;
  • при переводе долговых обязательств могут возникнуть сложности с застройщиком, в случае если новый приобретатель собирается оплачивать посредством ипотеки;
  • покупателю следует обезопасить себя от лишних расходов, а, следовательно, получить акт сверки платежей. Тогда непредвиденные долги не придется оплачивать;
  • если подписан акт передачи квартиры, то дольщик сможет продать недвижимость лишь по предварительному договору купли-продажи. Ни о какой уступке здесь и речи быть не может;
  • в одних случаях требуется согласие застройщика на переуступку, в других – нет. Так, если об этом упоминается в основном соглашении, то обойти мнение застройщика не удастся, а в некоторых случаях придется и заплатить денежные средства, о чем также прописано в договоре.

Регистрация соглашения о переуступке прав требования, какие документы нужны, куда обратиться

ВНИМАНИЕ !!! Согласовав текст договора, его следует зарегистрировать в установленном законодательством порядке. Регистрация потребуется в том случае, если основанием уступки является ДДУ.

Обратиться следует в отделение Росреестра по месту проживания или в МФЦ и предоставить следующие документы:

  1. ДДУ.
  2. Соглашение об уступке прав (не менее чем 2 экземпляра, подписанные участниками).
  3. Согласие строительной компании в письменном виде, непосредственно о самой уступке и о переводе долговых обязательств в случае их наличия.

  4. Письменное согласие супруги продавца либо брачный договор, доказывающий отсутствие претензий насчет строящегося жилья.
  5. Разрешение из отдела опеки и попечительства, если в договоре участником является несовершеннолетний или недееспособный индивид и у него есть прерогативы на жилплощадь.

  6. Заявление сторон с просьбой о регистрации подписанного соглашения.
  7. Заявка от покупателя на зарегистрирование ипотечного займа.
  8. Кредитный договор с банковской организацией.
  9. Доверенность в случае участия доверителя.
  10. Платежный документ, свидетельствующий об уплате госпошлины.

Если продавцом выступает юр лицо, то необходимы еще и учредительные документы. Для АО может понадобится одобрение всех акционеров на совершение сделки.

Уступающему преференцию индивиду стоит помнить, что уступка требований также относится к сделкам с недвижимостью, происходит уступка материальных прав. По этой причине продавцу придется оплатить налог.

Действия продавца, покупателя, застройщика

На каждом этапе участники процедуры выполняют определенные действия, представленные в нижеследующей таблице:

Действия продавца Действия застройщика Действия покупателя
Извещает застройщика о намерении продажи Выдает письменное разрешение Договориться о приобретении с супругом ил супругой
Заручиться согласием супруги на сделку Отдает справку о выплате задолженности Проверяет документацию застройщика
Взять разрешение у банка (в случае ипотечного займа) Представляет покупателю документы, доказывающие легальность возведения здания Анализирует платежи бывшего дольщика
Получить выписку из ЕГРП Выдает будущему дольщику акт сверки платежей Оформляет ипотеку на погашение затрат или оплачивает услуги застройщика наличными

ВАЖНО !!! После совершения вышеозначенных действий составляется соглашение и в присутствии уполномоченного лица участники подписывают документ.

В бумаге обязательно указываются следующие сведения:

  • предмет договора (сведения о сторонах, государственный номер ДДУ, объект передаваемой недвижимости с указанием расположения, количества комнат, метража жилплощади и прочее);
  • стоимость, порядок производства расчетов, гарантии выполнения обязательств;
  • права и обязанности участников;
  • меры ответственности;
  • подписи и реквизиты сторон.

Опасности при переуступке по ДДУ

Переуступка требований вполне легальная сделка, однако далеко не безопасная как для продавца, так и для покупателя.

Существующие риски для продавца:

  1. Довольно высокая оплата за согласие застройщика. Последние, чтобы не упустить предполагаемую выгоду, включают в текст соглашения положения о стоимости переуступки в случае такой необходимости.

    С одной стороны, строительную компанию можно понять, поскольку нужно знать с кем имеешь дело (платежеспособен ли родственник, которому передается прерогатива требования). Избежать согласия компании возможно при полном погашении долговых обязательств, иными словами полной выплате за будущую недвижимость.

  2. Отказ застройщика.

    Часто компания прописывает положение о невозможности уступки. Если соглашение уже подписано, то оспорить положение возможно только в судебном порядке. Или прежде чем подписывать такой ДДУ, стоит подумать о непредвиденных обстоятельствах, которые могут возникнуть и все придется прибегнуть к уступке преференции.

  3. Отказ кредитной организации.

    Если услуги возведения были оплачены посредством займа у банка, то потребуется согласие кредитора.

ВНИМАНИЕ !!! Однако у потенциального дольщика намного больше рисков, чем у продавца.

Далее представлены опасения для покупателя:

  • вероятность долгой постройки или вовсе банкротства строительной компании. Продавец уступает лишь прерогативу требования, но не отвечает за просрочку сроков. Поэтому стоит изначально найти как можно больше информации о застройщике, проверить документы, разрешающие возведение, оценить ход проведения строительных работ. И только убедившись в порядочности и законности действий застройщика, следует оформлять соглашение;
  • потеря средств при расторжении ДДУ. Расторгнув договор с застройщиком, покупатель получит лишь сумму, зафиксированную в соглашении о долевом участии. Однако разницу от переуступки никто возмещать не станет;
  • недействительность цессии. Когда изначально сделка будет признана ничтожной (при отказе застройщика, банковской организации);
  • «двойная» переуступка. Непорядочный дольщик, решив заработать средств, уступал свои требования насчет строящегося жилья нескольким приобретателям. Такое возможно, если основанием соглашения об уступке выступает предварительный договор купли-продажи, заблаговременный ДДУ. То есть по тем основаниям, какие не требуют государственной регистрации соглашения;
  • невозможность подать в суд на строительную компанию. Получив прерогативу требования и не известив застройщика такой риск вполне реален;
  • признание цессии недействительной по закону и признание ее не внушающей доверия. Подозрения возникают если сделка заключена по сильно сниженной стоимости или осуществлена меньше чем за 12 месяцев до начала дела о признании продавца банкротом;
  • передача налогового бремени. При регистрации сделок с недвижимостью предусмотрен сбор, который довольно немаленький. Поэтому многие дольщики, уступающие свою прерогативу, в соглашение включают пункт об оплате фискального сбора потенциальным покупателем. А наиболее часто встречается деление расходов поровну между участниками.

Заключение

Из вышесказанного можно сделать следующие выводы:

  1. Цессия представляет собой уступку прерогативы требования от настоящего дольщика к потенциальному.
  2. На законодательном уровне согласие строительной компании не предусмотрено, однако последняя для своей безопасности прописывает пункт в ДДУ.

    Такое ограничение по договору не запрещается законом.

Перед оформлением переуступки нужно быть предельно осторожным как продавцу, так и покупателю.

Однако для последнего существуют двусторонние опасения (со стороны строительной компании и самого дольщика).

Образец договора уступки права требования на квартиру в новостройке

Договор переуступки права требования (цессии) на современном ранке первичной недвижимости является довольно распространенным явлением.

Это связано с тем, что на момент завершения строительства, большая часть «привлекательных» квартир распродана еще на стадии фундамента.

И переуступка права на квартиру в новостройке является практически единственной возможностью заполучить желаемую недвижимость.

Понятие договора уступки (цессии)

Переуступка права требования на квартиру в долевом строительстве связана с некоторыми рисками для человека, решившего приобрести квартиру таким образом. Поэтому нужно разбираться в процедуре заключения такого договора, учесть все нюансы и возможные негативные последствия не соблюдения обязательных условий.

Для того чтобы этого не случилось в статье разберем все эти вопросы. Начнем с определения самого понятия договора переуступки права требования (договор цессии). Скачать образец договора можно по ссылке внизу статьи. Согласно договору цессии, дольщик переуступает другой стороне (цессионарию) свои права и обязанности по договору долевого участия.

Этот правовой механизм продажи строящегося жилья в новостройке очень популярен среди инвесторов. Они, как правило, выкупают квартиры целыми блоками у застройщика на этапе закладки строящегося дома. Естественно продают квартиры в новостройке по более высокой цене, нежели приобретали. В этом и заключается смысл инвестирования – получение прибыли.

Уступка прав требования по Договору долевого участия в строительстве, регистрация, образец

Также не редки случаи, когда обычные граждане, не дождавшись завершения строительства, вынуждены реализовывать квадратные метры в новостройке посредством переуступки. Причины могут быть разные. Однако переуступка в этом случае поможет избежать штрафов от застройщика при расторжении договора долевого участия, а также получить определенную прибыть.

Скачать другие образцы договора уступки права: требования долга между юридическими лицами; аренды земельного участка → образец; финансирования под уступку права денежного требования → образец.

Особенности составления

При заключении договора цессии нужно учесть некоторые его особенности:

  • покупатель квартиры в новостройке по переуступке получает все обязанности, а также права цедента (первоначального дольщика). И после заключения договора на него возлагается обязанность соблюдать все пункты договора долевого участия;
  • заключить договор цессии (уступки права требования) возможно только до завершения строительства, то есть до перехода прав на недвижимость от застройщика к дольщику по передаточному акту;
  • договор заключается в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно;
  • нужно учесть, что дольщик должен заранее проинформировать застройщика о своем намерении переуступить права на квартиру;
  • непосредственное участие фирмы – строителя при заключении договора цессии не обязательно. Но некоторые застройщики прямо прописывают в договоре долевого участия о необходимости своего согласия на совершение переуступки. Тогда участие строительной организации будет обязательным;
  • если на момент подписания договора дольщик не полностью внес платежи за квартиру, согласие на сделку застройщика также обязательно. И в самом договоре цессии нужно в этом случае прописать порядок перехода долга на цессионария перед застройщиком.

Образец заполнения

Скачать договор уступки права требования на квартиру в новостройке образец заполнения в формате word

Договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве

  • Содержание договора
  • Особенности договора
  • Порядок составления и подписания

Статья содержит информацию по сделкам, связанным с уступкой прав требования по ДДУ. Обязательные условия, особенности составления и подписания.

Содержание договора

Договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве относится к числу сделок, которые меняют одну из сторон в обязательстве и содержит следующие обязательные условия:

  1. Наименование сторон.
  2. Реквизиты договора долевого участия, по которому делается уступка.
  3. Стоимость уступки прав, порядок оплаты.
  4. Информация о правах и обязанностях сторон.
  5. Ответственность за нарушение условий договора.

Суть данной сделки заключается в том, что к новому дольщику переходят все права и обязанности, которые имел прежний дольщик по договору долевого участия – ст. 384 ГК РФ.

Особенности договора

Порядок заключения договора уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве регулируется ст. 11 закона №214-ФЗ.

Пункты 1,2 ст. 11 предъявляют следующие обязательные требования для оформления договора уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве:

  1. Уступка допускается только при условии оплаты дольщиком цены договора или только одновременно с переводом долга на нового дольщика.
  2. Уступка возможна только в период с даты регистрации договора долевого участия и до даты подписания акта приема-передачи квартиры или иного помещения, подлежащего передаче в рамках договора.

ВАЖНО: Также, как и сам договор долевого участия, уступка права требования по нему подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу с даты такой регистрации.

Порядок составления и подписания

Договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве должен быть составлен без ошибок и юридически грамотно, можно получить отказ в регистрации такого договора. Поэтому здесь не рекомендуется использовать типовой бланк.

Как правило, такой договор делают сами застройщики. Договор составляется в количестве экземпляров, соответствующем количеству сторон, плюс один экземпляр распечатывается для регистрационного органа.

В связи с тем, что договор подлежит регистрации, нет необходимости привлекать нотариуса для заверения подписей сторон на договоре.

ВАЖНО: если производится уступка без перевода долга, необходимо, чтобы прежний дольщик предоставил справку от застройщика о том, что он внес всю оплату в полном объеме.

Такая справка является обязательным документом для регистрации договора – подп. 2 п. 10 ст. 48 закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Переуступка прав требований по договору участия в долевом строительстве

  • Переуступка прав требований по договору участия в долевом строительстве — это уступка первоначальным дольщиком новому участнику долевого строительства прав требований от застройщика передать объект долевого строительства по обоюдному согласию с застройщиком, если такое согласие требуется по договору участия в долевом строительстве.
  • Переуступка прав требований по договору участия в долевом строительстве имеет ряд особенностей, на которые стоит обратить внимание.
  • .

Период времени в который можно подписать переуступку прав требований

Договор участия в долевом строительстве порождает правоотношения по передаче квартиры дольщику. Сам договор, в силу статьи 4 ФЗ “О долевом строительстве”  считается заключенным с момента государственной регистрации и действует до его фактического исполнения — передаче объекта долевого строительства дольщику.

Соответственно и переуступить права по данному договору можно только в период его действия: с момента его регистрации до подписания акта приема-передачи объекта. До регистрации договора, передать право требования по правоотношениям, которых нет не представляется возможным, как и после его исполнения.

  1. О возможности переуступить право требования в указанный промежуток времени говорится в пункте 2 статьи 11 ФЗ “О долевом строительстве”.
  2. Соглашение о переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве в силу статьи 389 ГК РФ, вступает в силу с момента его регистрации.
  3. .

Согласие застройщика на переуступку прав требований по договору  участия в долевом строительстве

В случае, если дольщик имеет задолженность перед застройщиком, для переуступки прав требования, ему необходимо получить согласие на совершение данной переуступки. Указанное согласие необходимо даже в том случае, если оно не предусмотрено договором, поскольку по общим правилам статьи 391 ГК, для смены должников необходимо согласие кредитора.

Отсутствие согласия застройщика на переуступку прав требований по договору участия в долевом строительстве при наличие задолженности у дольщика, является препятствием для такой переуступки, которое тяжело обойти даже путем обращения в  суд.

В случае погашения дольщиком задолженности по договору участия в долевом строительстве и при отсутствие в договоре пункта о необходимости получения от застройщика согласия на переуступку прав требований, данная переуступка в силу п. 2 ст. 382 ГК РФ, возможна без получения согласия от застройщика.

После переуступки прав требования, дольщик должен уведомить застройщика о совершении указанной сделки, в противном случае, новый дольщик несет все неблагоприятные последствия, вызванные не уведомлением застройщика.

.

Оплата застройщику за получение согласия на переуступку прав требования

  • Часто в договоре участия в долевом строительстве указано, что переуступка прав требований возможна путем получения согласия у застройщика при оплате ему определенных денежных средств, размер которых часто кратно превышает разумные пределы.
  • Пункт договора участия в долевом строительстве, который содержит данное правило можно попробовать отменить через суд, поскольку он часто ущемляет права дольщика, как потребителя.
  • .

Правовые последствия переуступки права требования по договору участия в долевом строительстве

  1. Договор переуступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, как и сам договор участия в долевом строительстве, подлежит государственной регистрации.
  2. Переуступка прав требований по договору участия в долевом строительстве считается осуществленной с момента регистрации данной переуступки в уполномоченном органе.
  3. С момента регистрации переуступки права требования по договору участия в долевом строительстве, новый дольщик имеет право требования передачи именно ему объекта долевого строительства, а в случае смерти, его наследники могут требовать исполнения договора в случае принятия ими наследства.
  4. Сохраните, чтобы не потерять.

Договор уступки права требования по договору долевого участия

Уступка требования или цессия – это передача прав и обязанностей стороны по основному договору другому лицу. По этому соглашению передаются права и обязанности участника долевого строительства. То есть, ДДУ продолжает действовать как и ранее, но происходит замена одной из сторон – дольщика.

Пример:

Иванов захотел купить квартиру в новом доме. Он заключил со строительной организацией договор долевого участия, выплатил стоимость квартиры, однако спустя год решился на переезд в другой город.

Он нашел Сидорова, который хочет себе приобрести такую квартиру, и они заключили соглашение об уступке требования по ДДУ.

Сидоров возмещает Иванову стоимость квартиры, после чего он становится новым участником.

К новому участнику переходят все права и обязанности дольщика, перечисленные в ДДУ, а также во всех дополнительных соглашениях, актах, иных документах, которые подписывал его предшественник.

Стоимость услуг по сопровождению сделки переуступки права требования на квартиру в новостройке

Каждый пункт в договоре цессии и в договоре банковского аккредитива должен быть чётко выверен, поскольку каждая «незначительная» формулировка может обернуться настоящей катастрофой для продавца и/или покупателя квартиры по переуступке ДДУ.

При мошеннических действиях неопытный продавец или покупатель рискуют остаться без денег и квартиры, а вернуть деньги или квартиру обратно, в подавляющем большинстве случаев, будет практически невозможно.

При проведении сделок по переуступке настоятельно рекомендуется их сопровождение профессионалами.

Наименование услуги: Стоимость услуги:
1 Сопровождение сделки переуступки права требования объекта долевго строительства по договору участия в долевом строительства «под ключ» (от составления и согласования договора цессии до оплаты и перехода права к новому покупателю) от 20 000 рублей (в зависимости от сложности сделки)
2 Первичная юридическая консультация по вопросу переступки права требования на объект долевого строительства Бесплатно
3 Комплексная проверка объекта долевого строительства / многоквартирного дома / жилого комплекса / застройщика (по открытым и закрытым источникам) от 6 000 рублей
4 Сбор и проверка комплекта документов, необходимого для проведения сделки по переступке права требования на квартиру от 5 000 рублей
5 Составление и/или корректировка договора цессии (переуступки права требования) на объект долевого строительства от 5 000 рублей
6 Регистрация договора цессии в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии от 2 000 рублей
7 Согласование сделки переступки объекта долевого строительства с банком при непогашенном ипотечном кредите (при переводе долга на нового дольщика) от 10 000 рублей
8 Согласование и/или корректировка договора банковского аккредитива от 5 000 рублей
Возможность оказания иных видов услуг, связанных с переуступкой прав требования на квартиру уточняйте по нашим контактам.

Оплата услуг по сопровождению сделки по переуступке права требования на объект долевого строительства производится по факту успешного завершения сделки.

Заказать услугу

Дополнительные расходы при приобретении / передаче права требования на квартиру

  • открытие безотзывного банковского аккредитива (по тарифам кредитного учреждения);
  • государственная пошлина для регистрации договора цессии (уступки права требования на объект долевого строительства) – 350 рублей на основании ст. 333.33 НК РФ;
  • доверенность на представителя цедента или цессионария в кредитных учреждениях, Росреестре, у застройщика и других организациях и органах власти (в среднем 1500 рублей за штуку);
  • платные выписки и справки, необходимые для совершения сделки (по тарифам организаций);
  • ксерокопирование документов для судебного процесса (в среднем 10 рублей / страница);
  • изготовление нотариально заверенных копий документов (от 50 рублей за страницу).

Возможно вас также заинтересуют другие наши услуги:

Сопровождение сделок с недвижимостью

Гарантия успешной покупки квартиры в новостройке, минимизация рисков и надёжная защита от возможного мошенничества.

Взыскание неустойки с застройщика в арбитраже

А также 50% потребительского штрафа и возмещение убытков в полном объёме без снижения на основансии ст. 333 ГК РФ по договору цессии.

Признание права собственности

На объекты завершённого и незавершённого долевого строительства при проблемах с застройщиком в судебном порядке.

Расторжение договора долевого участия

А также взыскание процентов за пользование денежными средствами дольщика, потребительских штрафов, расходов и убытков.

Дополнительное соглашение об изменении дольщика

Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.

Обязательные условия:

  1. дата заключения;
  2. стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
  3. объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
  4. цена уступки, если сделка возмездная.

В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:

  • наименование,
  • номер,
  • дата заключения,
  • наименование сторон,
  • объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
  • сроки сдачи объекта,
  • права на земельный участок, разрешительная документация,
  • дата и номер регистрации в Росреестре,
  • а также все дополнительные соглашения к нему.

В особых случаях пропишите условия:

  1. о безвозмездной передача прав;
  2. о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
  3. об ипотеке.

Укажите все характеристики кредитного договора:

  • данные о его регистрации,
  • закладной,
  • сведения о банке,
  • сумме долга,
  • порядке и сроках выплаты платежей — графике,
  • сведения об обеспечительных мерах.

Соглашение об уступке по ДДУ вступает в силу только после его регистрации.

  • Звоните юристуПодберем специалиста за вас
  • 8 Москва
  • 8 СПб

Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве

Яков Байковский, адвокат МКА «Макаров и партнеры»

Возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст. 11 Федерального закона от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч.

1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

  1. Исходя из положений ГК РФ, можно дать следующее определение договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве:
  2. По договору уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве одна сторона, цедент (продавец), обязуется переуступить свои права требования, которые имеются у него по договору долевого участия за определенную плату другой стороне, цессионарию (покупателю).
  3. Необходимо отметить, что уступка права требования по договору участия в долевом строительстве свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования к застройщику на передачу ее в собственность.

Существенными условиями договора уступки права требования по договору долевого участия, т.е. условиями, без которых договор будет считаться незаключенным, являются:

Сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки.

Государственная регистрация договора. Статья 17 Федерального закона N 214-ФЗ прямо закрепляет необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, т.е договор уступки будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации.

Ссылка на основную публикацию